En période de canicule, un logement peut vite devenir difficile à vivre. Mais existe-t-il une température maximale imposée par la loi ? Quels sont les droits du locataire et les obligations du bailleur face aux fortes chaleurs ? La CNL fait le point sur les règles en vigueur et les recours possibles.
Non à ce jour, la règlementation ne prévoit aucune température maximale ou seuil en cas de canicule au-delà duquel le logement serait réputé inhabitable. Le cadre réglementaire principal est celui de logement décent prévu par la loi du 6 juillet 1989 et les textes d’application sur la salubrité et la décence du logement mais aucun texte n’impose de seuil chiffré de chaleur estivale.
D’une façon générale, le propriétaire doit fournir un logement décent (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).
Un logement décent répond à 5 critères :
- surface et performance énergétique minimales,
- absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire,
- absence d’animaux nuisibles et de parasites,
- mise à disposition de certains équipements.
- s’agissant de la performance énergétique, depuis le 1er janvier 2023, un logement ne doit pas dépasser 450 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an ; au-delà, il est considéré comme non décent pour un nouveau bail ou un renouvellement/tacite reconduction concerné. Depuis le 1er janvier 2025, le niveau minimal exigé pour la décence énergétique est en principe la classe F (décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent).
Même si on commence à évoquer un droit à un confort d’été, aucune loi pour l’instant ne rend cette notion opposable aux bailleurs dans les logements qui se transforment l’été les bouilloires thermiques. Aussi, actuellement, la réglementation n’oblige pas le propriétaire à installer une climatisation, ni à équiper le logement d’un ventilateur de plafond ou de volets extérieurs s’ils n’existent pas.
L’obligation de payer le loyer et les charges demeure pendant tout le bail, y compris en cas de litige sur la décence ou l’inconfort thermique du logement en raison des fortes chaleurs. Arrêter seul de payer expose à un risque de procédure de recouvrement et de résiliation du bail. Le locataire doit donc continuer à payer son loyer, même si la température est élevée dans le logement en raison de la canicule. La suspension du paiement ne peut être décidée que dans un cadre judiciaire. La chaleur caniculaire, prise isolément, ne crée pas automatiquement ce droit.
Le locataire peut-il demander l’installation de dispositifs particuliers, par exemple une climatisation ?
La réglementation n’oblige pas le propriétaire à installer ou fournir une climatisation, ni à équiper le logement d’un ventilateur de plafond ou de volets extérieurs s’ils n’existent pas mais la réglementation prévoit que l’occultation de la lumière dans les pièces destinées au sommeil doit être assurée par des volets, persiennes ou un dispositif d’effet équivalent (rideau, store…). A défaut, un locataire est donc bien fondé à exiger l’installation ou à la remise en état d’un dispositif permettant l’occultation de la lumière dans les pièces de sommeil.
Si un locataire estime que son logement représente un danger à cause de la chaleur, quelle est la procédure à suivre ?
Le locataire peut demander au bailleur d’effectuer des travaux utiles d’isolation par exemple, en détaillant les désordres et en joignant des preuves comme des relevés de température, des photos ou des attestations pour qu’il jouisse d’un usage normal du logement. Il faut montrer que la chaleur ne relève pas seulement d’un inconfort ponctuel, mais d’un défaut sérieux du logement. En cas de désaccord, il peut saisir la commission départementale de conciliation pour tenter un accord avant le contentieux puis le juge qui en cas de logement réellement indécent ou non conforme peut ordonner des travaux et éventuellement une indemnisation du trouble de jouissance. Reste que pour l’instant, il n’existe aucune de règle spécifique opposable pour assurer au locataire que son logement reste vivable en période de fortes chaleurs.
Il en résulte que le droit au confort d’été est aujourd’hui insuffisamment pris en compte dans les critères de décence des logements, alors que les épisodes de canicule deviennent plus fréquents et plus intenses. Une évolution de la réglementation apparaît indispensable pour imposer des exigences minimales de protection contre la chaleur et mieux protéger la santé des occupants des bouilloires thermiques ! L’Etat doit prendre les mesures nécessaires pour protéger les citoyens des conséquences du changement climatique.
● Philippe Teste Logement et Famille n°349
