L’essentiel
L’expulsion d’un locataire est possible uniquement par décision de justice. Le propriétaire ne peut pas expulser lui-même, sous peine de sanctions sévères. La procédure commence par un commandement de payer avec un délai de 2 mois (réduit à 6 semaines pour les baux récents), puis une assignation au tribunal. Si le tribunal ordonne l’expulsion, le locataire reçoit un commandement de quitter les lieux et dispose de 2 mois pour partir. Il peut demander un délai au juge (1 mois à 1 an) s’il rembourse sa dette et paie le loyer courant. L’expulsion est interdite pendant la trêve hivernale sauf relogement assuré. Si le locataire refuse de partir, la police doit intervenir avec le commissaire de justice. Les meubles sont inventoriés, entreposés ou vendus aux frais du locataire. En cas de menace, il est recommandé de se rapprocher de la CNL.
Il est essentiel de rappeler que l’expulsion d’un locataire ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice. Certains propriétaires-bailleurs font pression sur leurs locataires et menacent de procéder eux-mêmes à l’expulsion. Une telle éviction est bien évidement illégale et rend le propriétaire passible de trois ans de prison et de 30 000 € d’amende. En effet, la procédure d’expulsion est strictement encadrée par la loi et comprend plusieurs étapes clés. Elle est le plus couramment initiée en raison d’un impayé de loyers et de charges. Elle débute par un commandement de payer, visant la clause résolutoire inscrite au bail, qui laisse un délai de 2 mois à compter de la prise d’effet pour s’acquitter des sommes visées.
Une loi devenue plus dure pour les locataires
Ce délai a été réduit à 6 semaines pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 29 juillet 2023 par la loi Kasbarian-Bergé. A défaut de paiement intégral à la suite de cet acte, une assignation devant le tribunal judiciaire est délivrée au locataire pour poursuivre la résiliation du bail et l’expulsion. Si le tribunal prononce l’expulsion, le locataire reçoit « un commandement de quitter les lieux » par commissaire de justice. À compter de cette date, il a 2 mois pour partir. Dès la réception du commandement de quitter les lieux et jusqu’à l’expulsion, il est possible de saisir le juge de l’exécution d’une demande de délais. La saisine peut se faire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par dépôt au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire du lieu de la situation de l’immeuble.
Les délais que peut accorder le juge dans ce cadre sont d’1 mois à 1 an au lieu de 3 mois à 3 ans avant la loi Kasbarian-Bergé. Ils ne peuvent être accordés qu’à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il est repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. S’agissant des opérations d’expulsion, sauf squat, l’expulsion ne peut avoir lieu pendant la « trêve hivernale » qui court du 1er novembre au 31 mars ou à moins que le relogement soit assuré « dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Une expulsion ne peut avoir lieu entre 21h et 6h du matin, ni les jours fériés ou chômés. En l’absence de concours de la force publique pour l’exécution de la décision d’expulsion, le commissaire de justice ne peut pas contraindre seul les occupants à partir s’ils refusent.
Si le locataire refuse de partir, le commissaire de justice doit demander le concours de la force publique au préfet et être assisté de la police pour pouvoir procéder à une expulsion manu militari. Précisons que la loi Kasbarian-Bergé a introduit un nouveau délit, puni de 7 500 euros d’amende, en cas de «maintien sans droit ni titre» dans une habitation «en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire» criminalisant ainsi les occupants sans solution de relogement. Lors des opérations de reprise, le commissaire de justice doit dresser un procès-verbal des opérations d’expulsion. Ce document est remis ou signifié à la personne expulsée. Le sort des meubles disponibles présents dans le local est règlementé.
Ne pas rester seul face à l’expulsion
Lors de l’expulsion, le commissaire de justice dresse un procès- verbal dans lequel il fait notamment l’inventaire des meubles se trouvant dans le logement avec leur valeur et indique le lieu où ils seront entreposés. Le transport ainsi que l’entreposage des biens sont réalisés au frais du locataire. Il peut également être décidé de laisser le mobilier sur place. Une sommation est faite au locataire de retirer les meubles sous 2 mois. À défaut de réaction du locataire, le commissaire de justice fait procéder à leur mise en vente aux enchères ou déclare leur abandon s’ils n’ont aucune valeur marchande. Les papiers et documents personnels du locataire sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant 2 ans par le commissaire de justice. Si vous êtes menacés d’expulsion, n’hésitez pas à vous rapprocher de la CNL.
