Un propriétaire peut-il donner congé à son locataire pour réaliser des travaux dans un logement indécent ? Dans un arrêt du 4 juin 2026, la Cour de cassation rappelle une limite essentielle : un bailleur ne peut pas invoquer des travaux de mise en conformité pour mettre fin au bail lorsqu’il connaissait déjà l’indécence du logement au moment de sa location. Une décision importante pour la défense des droits des locataires, qui ne doivent pas subir les conséquences des manquements de leur propriétaire.
En principe, la loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de donner congé à l’échéance du bail pour trois motifs :
● Reprise du logement (pour y habiter ou y loger un proche) ;
● Vente du logement ;
● Motif légitime et sérieux (par exemple, inexécution par le locataire de ses obligations).
La jurisprudence admet depuis longtemps que des travaux importants (réhabilitation, restructuration, transformation profonde, voire démolition) peuvent constituer un motif légitime et sérieux, à condition qu’ils soient réels, sérieux, justifiés et incompatibles avec le maintien du locataire dans les lieux.
`Un bailleur peut donc en principe donner congé pour réaliser des travaux, mais l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24 16.993) pose une limite essentielle lorsqu’il s’agit de travaux de remise en décence. Dans cette décision publiée au Bulletin, la Cour de cassation énonce que : « Ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail. ». La Cour articule cette solution sur les articles 1719 du code civil (obligation de délivrer une chose propre à l’usage convenu) et 6, 15 et 20 1 de la loi du 6 juillet 1989 (obligation de délivrer et maintenir un logement décent). Dans cette affaire, un propriétaire avait loué un studio à usage d’habitation. Un jugement définitif avait ensuite constaté que sa pièce principale, d’une superficie de 8,84 m², rendait le logement indécent et impropre à l’habitation. Le bailleur avait alors délivré un congé pour motif légitime et sérieux, invoquant un projet de travaux de mise en conformité ainsi que des impayés de loyers. La cour d’appel avait jugé ce congé valable, estimant que les travaux justifiaient la reprise du logement. Le locataire s’était pourvu en cassation. La Cour de cassation a alors cassé l’arrêt. Elle considère qu’un propriétaire ne peut se servir du congé comme d’un moyen de régulariser unilatéralement une situation d’indécence.
Il ne peut pas utiliser un congé pour « motif légitime et sérieux » afin de faire les travaux nécessaires à la mise en conformité pour mettre fin au bail et récupérer le logement vide. Le locataire peut donc exiger la mise aux normes tout en restant dans les lieux, et contester le congé devant le juge. Conséquences pratiques les locataires : si vous recevez un congé pour « travaux de remise en décence » alors que le logement est non décent à la conclusion du
bail, vous pouvez contester le congé devant le tribunal judiciaire, demander la réalisation des travaux pendant le bail et solliciter, le cas échéant, une indemnisation.
Réf. : Cour de cassation, 4 juin 2026 n° 24-16.993
