Dans les villes soumises à l’encadrement des loyers, un propriétaire peut appliquer un complément de loyer uniquement si le logement présente des caractéristiques réellement exceptionnelles par rapport aux biens comparables du même secteur. Or, de plus en plus de bailleurs invoquent à tort des éléments courants — ascenseur, proximité des transports, rénovation récente ou double vitrage — pour augmenter un loyer pourtant plafonné. La loi précise pourtant qu’aucun complément ne peut être exigé pour un logement présentant des défauts comme l’humidité, des infiltrations, une mauvaise performance énergétique ou encore un vis-à-vis trop proche. Les locataires disposent de trois mois après la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation et contester un complément abusif, avant un éventuel recours devant le juge. Passé ce délai, toute contestation devient impossible. De nouvelles évolutions législatives, votées par l’Assemblée nationale et en attente d’examen au Sénat, pourraient bientôt mieux protéger les locataires : plafonnement du complément, obligation de justification dans l’annonce et délai de contestation porté à trois ans.
Pour aller plus loin : lire l’article dans Logement et Famille Décembre 2026
COMMENT SE DÉFENDRE CONTRE UN COMPLÉMENT DE LOYER ABUSIF ?
Sous certaines conditions, un bailleur peut prévoir au contrat de location un complément de loyer dans les villes où l’encadrement s’applique. Il faut que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Problème, le complément de loyer est parfois employé de manière abusive. Certains propriétaires n’hésitent pas, par exemple, à augmenter un loyer pourtant plafonné, au motif que le bâtiment est équipé d’un ascenseur, qu’un gardien est présent sur place, que le logement se situe à proximité immédiate d’une station de métro ou qu’il ait été récemment rénové ou dispose de doubles vitrages… Ce sont des éléments courants qui ne justifient pas de complément de loyer. Les abus se multiplient avec des suppléments appliqués pour des caractéristiques banales. La difficulté est qu’il n’existe pas de liste officielle des caractéristiques qui peuvent donner lieu à un complément de loyer. Cependant, elles doivent réunir les trois conditions suivantes :
- Être exceptionnelles ou rare par rapport aux autres logements similaires qui se situent dans le même secteur.
- Ne pas avoir été comptabilisées lors du calcul du loyer initial.
- Ne pas compter dans les charges récupérables par le propriétaire ou dans les travaux d’économie énergétique.
Il peut par exemple s’agir d’un logement qui dispose d’une vue privilégiée sur un monument historique, ou bien d’un logement qui possède un grand jardin dans un secteur où les jardins sont particulièrement rares.
En revanche, aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.
Même s’ils ont signé leur bail, les locataires peuvent dénoncer un complément de loyer abusif. Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de 3 mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi. […] En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de 3 mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.
Le non-respect du délai de trois mois pour saisir la commission départementale de conciliation prive le locataire de toute possibilité de contester le complément de loyer, que ce soit devant la commission ou devant le juge. La demande est alors déclarée irrecevable, sans que le juge n’ait à examiner le fond du litige. A noter que si elle est confirmée au Sénat, la proposition de loi visant à pérenniser, généraliser et améliorer le dispositif d’encadrement des loyers votée le 11 décembre à l’Assemblée nationale pour pérenniser l’encadrement des loyers apporte un certain nombre de modifications concernant le complément de loyers : Une limitation du complément de loyer à 20 % du loyer de référence majoré alors qu’aujourd’hui aucune limite n’est posée au montant du complément de loyer ; la possibilité pour l’autorité publique de mettre en demeure les propriétaires pour complément de loyer abusif alors qu’aujourd’hui l’autorité publique peut seulement intervenir en cas de dépassement de loyer simple ; Le délai de contestation du complément de loyer passerait à 3 ans, une grande avancée car peu de locataires sont assez renseignés sur leurs droits pour pouvoir agir dans des délais si brefs ; L’obligation de justifier la nature du complément de loyer dans l’annonce ; L’interdiction des compléments de loyer pour les logements de moins de 14 m 2. A suivre … ●
Philippe Teste
Réf. : Article 140 – LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN). Proposition de loi visant à pérenniser, généraliser et améliorer le dispositif d’encadrement des loyers
