Une décision majeure de la Cour de cassation change la donne dans la lutte contre la marchandisation du logement, y compris dans le parc social. En reconnaissant le rôle actif d’Airbnb, la justice ouvre de nouvelles possibilités d’action pour les bailleurs et rappelle une règle essentielle : le logement social n’est pas un bien à exploiter à des fins lucratives. Ce qu’il faut comprendre, ce que cela change concrètement et comment agir : on fait le point.
Oui ! C’est par l’affirmative que vient de répondre la Cour de cassation. Dans deux arrêts rendus le 7 janvier dernier et accompagnés d’un communiqué officiel. la Cour de cassation a estimé que la plateforme Airbnb ne pouvait pas être considéré comme un simple hébergeur dans des affaires de sous-location illicite. La Cour précise que la plateforme joue un rôle actif (mise en forme des annonces, outils de tarification, système de paiement, etc.), puisqu’elle consulte nécessairement les offres, qu’elle impose et contrôle les règles entre l’hôte et le voyageur, et qu’elle met en avant les offres en attribuant la qualité de « Super host » à certains loueurs. Contrairement à ce que certaines cours d’appel avaient pu décider par le passé,
la haute juridiction considère qu’Airbnb n’a pas seulement la qualité d’hébergeur internet neutre au sens de la loi du 21 juin 2004 pour la confiance dans l’économie numérique. Elle retient au contraire qu’en organisant la mise en relation, en imposant des règles de publication d’annonces, en exerçant un certain contrôle ou en promouvant certains hôtes, la plateforme joue un rôle actif qui lui permet d’avoir connaissance et contrôle des offres publiées. Dès lors, elle ne peut bénéficier de l’exonération de responsabilité normalement reconnue aux hébergeurs internet et peut voir sa responsabilité engagée directement pour les sous-locations illégales réalisées par ses utilisateurs. Qu’est-ce que ça change ? Un bailleur privé ou social peut agir non seulement contre le locataire, mais aussi contre Airbnb, notamment pour obtenir la restitution des loyers indûment perçus en sous location, engager la responsabilité civile de la plateforme, et demander réparation d’un préjudice. Pour les bailleurs sociaux, habitués à des locataires modestes, parfois insolvables, c’est un changement majeur. même si le locataire ne peut pas rembourser, Airbnb peut être condamnée à payer « in solidum ». Protégée par le statut d’hébergeur, Airbnb était intouchable. Désormais, elle devient solidairement responsable et a donc tout intérêt à mieux contrôler les annonces et renforcer ses processus de vérification. Pour les bailleurs sociaux. cette jurisprudence offre des armes nouvelles pour lutter contre les sous location touristique. Pour rappel, La sous-location d’un logement HLM via Airbnb ou une autre plateforme de location touristique est strictement interdite.
Cette pratique, parfois présentée comme un simple complément de revenus, constitue en réalité un manquement grave au contrat de location avec des conséquences juridiques lourdes. La sous-location d’un logement social sans autorisation peut entraîner la résiliation du bail du locataire initial et du sous-locataire, ainsi qu’une amende de 9 000€. Ni le locataire, ni la plateforme ne peuvent ignorer cette règle et les sanctions sévères qui en découlent (résiliation du bail et expulsion, obligation de rembourser les sous-loyers perçus, amende jusqu’à 9 000 euros…). Attention la vigilance des organismes HLM ne cesse de croître, rendant ces pratiques de plus en plus risquées. Le logement social n’est pas un bien exploitable à des fins lucratives !
Réf. : Cass. com., 7 janv. 2026, 24-13.163, 24-13.163
Article de Philippe Teste pour Logement et Famille, janvier 2025
